案情

張某住在某小區(qū)二層樓中，因家中廚房下水管道倒灌污水，室內(nèi)被淹。物業(yè)公司接到通知后即派人對(duì)下水管道進(jìn)行了疏通處理。張某以物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)為由要求賠償，物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，其僅負(fù)責(zé)室外下水管道的管理。因堵塞發(fā)生在室內(nèi)下水管道中，故其不負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。

評(píng)析

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵看其是否違反了法律規(guī)定或合同約定的義務(wù)。

雙方物業(yè)服務(wù)合同第六條約定，物業(yè)公司負(fù)責(zé)該小區(qū)建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)位。但該合同并未對(duì)室內(nèi)、室外下水管道的分界點(diǎn)予以明確。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)以建筑物的墻體為界，在墻體及墻體以?xún)?nèi)的下水管道是室內(nèi)下水管道，屬業(yè)主自行管理的部分，物業(yè)公司不負(fù)責(zé)管理。在墻體以外的下水管道則屬室外下水管道，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)。

筆者認(rèn)為，何為室內(nèi)、室外下水管道，物業(yè)服務(wù)合同未作明確約定的情況下，可參照相關(guān)行業(yè)規(guī)范來(lái)確定。建設(shè)工程定額中排水部分對(duì)室內(nèi)、外下水管道有明確規(guī)定，即以室外出戶(hù)第一個(gè)檢查井界定室內(nèi)與室外下水管道；若無(wú)檢查井的，則以墻外1.5米為分界線，1.5米以外算室外下水管道，1.5米以?xún)?nèi)算室內(nèi)下水管道。

本案中，物業(yè)公司派人疏通下水管道時(shí)，未發(fā)現(xiàn)室外出戶(hù)第一個(gè)檢查井堵塞，但通過(guò)專(zhuān)用工具經(jīng)第一個(gè)檢查井向墻體一側(cè)的下水管道進(jìn)行疏通時(shí)，發(fā)現(xiàn)大量雜物，雜物被清出后，張某室內(nèi)污水倒灌問(wèn)題得以解決。因下水管道堵塞部位屬室內(nèi)下水管道部分，不屬于物業(yè)管理范圍之內(nèi)，故物業(yè)公司并未違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)張某的損失無(wú)責(zé)任(作者單位：安徽省滁州市中級(jí)人民法院)。