電動車停放、保管、充電管理方案針對目前市場上電動車停放、保管、充電管理水平參差不齊的現(xiàn)狀，我公司特針對規(guī)模以上小區(qū)(住戶數(shù)200戶以上，有較規(guī)范的整體物業(yè)管理系統(tǒng))制定以下幾類管理方案，以供參

第一種:電摩規(guī)劃全部在地面上

管理模式一:免費停放，自助充電

(1)免費停放①電摩車進出與業(yè)主步行通道一致，有門禁的可調(diào)整門禁橫欄寬度，預(yù)留電摩進出口(寬度為1.2-1.5米)，同時用油漆在地面標(biāo)注“電摩專用通道”;②物業(yè)公司本著盡職的態(tài)度，可以免費給電摩車辦理進出門通行卡(普通塑料卡片)，通行卡編號管理，與房號對應(yīng)，業(yè)主進門拿卡，出門放卡，卡由保安管理收發(fā)，辦理通行卡時簽訂因免費而免責(zé)的協(xié)議，避免后期糾紛;同時保安處存用戶檔案，用于用戶遺失或忘帶通行卡時核實身份。臨時外來車輛發(fā)放臨時卡，管理與業(yè)主管理模式一致，只是不用去物業(yè)公司辦理卡片和簽訂免責(zé)協(xié)議，但臨時卡片上注明只免費停放，不承擔(dān)保管責(zé)任。所有卡片上預(yù)留只有內(nèi)部保安人員能識別的暗記，避免犯罪分子造假卡偷竊。

(2)自助充電①在電摩進入小區(qū)后，物業(yè)公司在明顯位置指引停放區(qū)域，停放區(qū)域盡量設(shè)置在每棟樓下的閑置空間，符合業(yè)主就近停放的習(xí)慣，投幣式充電站同時安放在停放區(qū)域的明顯位置，提供自助充電。通過以上措施能有效的引導(dǎo)車主將車輛停放在指定區(qū)域，有利于定置管理和安全管理。

(3)此模式的優(yōu)點①電摩若萬一遺失或損壞，因未收管理費用，物業(yè)公司可完全免責(zé);②除門衛(wèi)處保安增加部分工作量外(收發(fā)卡)，其余保管和充電基本不需要增加任何人力和物力;③每棟樓下的停車區(qū)域符合群眾越近越好的停車心理，同時充電設(shè)備和沿途的指引也可以對定置和安全管理起到很好的輔助作用;④利用充電設(shè)備實現(xiàn)的利潤實際上已達到物業(yè)公司既收到了一定的管理費而且不用承擔(dān)管理風(fēng)險的效果;同時自助充電設(shè)備能避免車主長時間充電導(dǎo)致的無效消耗(使用長期通電插座，當(dāng)充電充滿后不拔插頭，將一直耗電)，減少電費成本，長時間充電可能導(dǎo)致的電池燃燒和損壞的現(xiàn)象也可杜絕。

(4) 此模式的缺點①電摩在的亂停亂放仍無法杜絕;②電摩車和人的混合管理，產(chǎn)生人身事故的風(fēng)險較大;③電摩車主很有可能從自家窗戶拉電線下來給電動車充電，小區(qū)內(nèi)形成電線蜘蛛網(wǎng)，給安全造成極大隱患;

模式二:收費停放，自助充電

(1) 收費停放①電摩車進出與業(yè)主步行通道一致，有門禁的可調(diào)整門禁橫欄寬度，預(yù)留電摩進出口(寬度為1.2-1.5米)，同時用油漆在地面標(biāo)注“電摩專用通道”;②物業(yè)公司按物價局核定的價格收費，給電摩車辦理進出門通行卡(普通塑料卡片)，通行卡編號管理(按月更換卡片，保證保管費用已收)，與房號對應(yīng)，業(yè)主進門拿卡，出門放卡，卡由保安管理收發(fā)，同時保安處存用戶檔案，用于用戶遺失或忘帶通行卡時核實身份。臨時外來車輛發(fā)放臨時卡，管理與業(yè)主管理模式一致，臨時卡的收費按物價局核定的標(biāo)準(zhǔn)由保安代收。所有卡片上預(yù)留只有內(nèi)部保安人員能識別的暗記，避免犯罪分子造假卡偷竊;物業(yè)公司制定保安人員崗位職責(zé)，加強巡邏，避免電摩遺失或損壞。

(2)自助充電①在電摩進入小區(qū)后，物業(yè)公司在明顯位置指引停放區(qū)域，停放區(qū)域盡量設(shè)置在每棟樓下的閑置空間，符合業(yè)主就近停放的習(xí)慣，投幣式充電站同時安放在停放區(qū)域的明顯位置，提供自助充電。通過以上措施能有效的引導(dǎo)車主將車輛停放在指定區(qū)域，有利于定置管理和安全管理。

(3) 此模式的優(yōu)點①物業(yè)公司有一定的管理費用和充電利潤收入。②自助充電設(shè)備能避免車主長時間充電導(dǎo)致的無效消耗(使用長期通電插座，當(dāng)充電充滿后不拔插頭，將一直耗電)，減少承包方成本，同時避免長時間充電可能導(dǎo)致的電池燃燒和損壞。③每棟樓下的停車區(qū)域符合群眾越近越好的停車心理，同時充電設(shè)備和沿途的指引也可以對定置和安全管理起到很好的輔助作用;

(4) 此模式的缺點①電摩在小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的任何問題都會因為收取管理費而有可能與物業(yè)公司產(chǎn)生糾紛;②電摩在的亂停亂放仍無法完全杜絕;③電摩車和人的混合管理，產(chǎn)生人身事故的風(fēng)險較大④電摩車主很有可能從自家窗戶拉電線下來給電動車充電，小區(qū)內(nèi)形成電線蜘蛛網(wǎng)，給安全造成極大隱患;⑤出現(xiàn)遺失或其他事故時責(zé)任人不好落實;⑥保安人員的臨時車輛代收費不好控制;⑦部分管理人員和保安人員工作量增加。⑧因占用業(yè)主公攤面積，后期可能與業(yè)主委員會產(chǎn)生分歧和糾紛。

模式三:人員承包管理模式

(1) 定置管理，安全第一①電摩進出小區(qū)時不受限制，停車場盡量選在比較明顯的位置(盡量靠近入口和看守人員居住場所)，以方便電摩車主能在第一時間發(fā)現(xiàn)停車場，同時便于引導(dǎo);②電摩停車場的面積盡量預(yù)留可拓寬區(qū)域，小區(qū)電摩保有量估計為住戶數(shù)的25%左右(根據(jù)市場實際調(diào)查統(tǒng)計)，即100戶業(yè)主擁有電摩數(shù)量25臺左右;每臺電摩平均占用空間為1.5平米左右，即電摩停車場預(yù)留面積為業(yè)主總戶數(shù)*25%*1.5平米;③電摩停車場盡量設(shè)在電子監(jiān)控設(shè)備控制區(qū)內(nèi)，起到震懾犯罪份子和便于事故后期調(diào)查取證的作用;④電摩停車場采用雨棚和圍欄形式，預(yù)留兩個出口，一個為正常出口，一個為應(yīng)急出口，應(yīng)急出口主要是為了防止在特殊情況下要核對車主真實性，而不影響后續(xù)出車而設(shè)置，一般在出行高峰期避免擁堵使用。⑤電摩停車場內(nèi)部規(guī)劃“停放區(qū)域”，“充電區(qū)域”，“長期閑置區(qū)域”等，由承包方自行對車輛進行實時維護。

(2) 管理環(huán)節(jié)相互關(guān)聯(lián)①電摩車輛的保管按人--卡--車三為一體，建立臺帳管理，一車一卡(卡號唯一)，入場取卡，出場交卡，車身貼與卡號一致的不干貼，臺帳維護車主的交費和身份信息，作到相互關(guān)聯(lián)的點對點管理，同時由于可核實身份，可解決車主忘帶卡后無法出場的問題。②卡的設(shè)計和印刷方面承包方統(tǒng)一預(yù)留暗記，卡遺失后新?lián)Q卡的卡號和車身貼同時注銷更換，避免犯罪份子偽造卡和利用拾到的卡進行盜竊。

(3)保管費用定額，充電費用自助，提供部分無償和有償電摩保養(yǎng)服務(wù)以提升服務(wù)口碑①承包方按物業(yè)公司提供的經(jīng)物價局核定的保管費標(biāo)準(zhǔn)自行按月向停放在停車場的車主收取保管費用，承擔(dān)任何因保管不善導(dǎo)致的損失。②承包方自行安裝充電設(shè)備，以自助消費形式向用戶收取充電費用。③承包方提供部分無償服務(wù)(如充氣，緊固螺絲等)和有償服務(wù)(洗車，修理等)，以提升服務(wù)口碑和增加承包方收入。

(4) 需要物業(yè)公司提供的支持①在合同有效期間，物業(yè)公司確保在轄區(qū)內(nèi)承包方相關(guān)停車、充電業(yè)務(wù)的唯一經(jīng)營權(quán)。②物業(yè)公司協(xié)助承包方處理停亂放現(xiàn)象。③物業(yè)公司協(xié)助承包方的安全監(jiān)控(通過監(jiān)視設(shè)備發(fā)現(xiàn)問題及時通知承包方)。④物業(yè)公司在承包方運營第一年給予免除管理費的優(yōu)惠(考慮入住初期的保管數(shù)量)。后期根據(jù)保管數(shù)量確定管理費的額度。⑤物業(yè)公司免費提供2個人的起居場所。承包數(shù)量低于50臺時免費提供兩人就餐。⑥物業(yè)公司協(xié)助提供收費票據(jù)。

(5) 人員承包管理模式的優(yōu)點①承包方承擔(dān)承包范圍內(nèi)所有的繳費車輛的管理責(zé)任，減輕物業(yè)公司的負擔(dān);②管理進入正軌、數(shù)量到達一定量后，物業(yè)公司有一定的承包管理費用收入;③自助充電設(shè)備能避免車主長時間充電導(dǎo)致的無效消耗(使用長期通電插座，當(dāng)充電充滿后不拔插頭，將一直耗電)，減少承包方成本，同時避免長時間充電可能導(dǎo)致的電池燃燒和損壞。

(6)人員承包管理模式的缺點①進入小區(qū)后業(yè)主不停放在車棚內(nèi)也沒有有效的管理手段，只能勸導(dǎo)，亂停放現(xiàn)象無法完全杜絕，影響小區(qū)整體形象，同時未入場車輛的安全性也無法保障;②不進停車場的電摩車和人的混合管理，產(chǎn)生人身事故的風(fēng)險較大;③不進停車場的電摩車主仍很有可能從自家窗戶拉電線下來給電動車充電，小區(qū)內(nèi)形成電線蜘蛛網(wǎng)，給安全造成極大隱患;④停車場的面積會隨著業(yè)主的入住逐步增大，如沒有一個整體場所容納，后期必須考慮，必須要開辟新的場所，又要有新的一套人員來承包，但是如果沒有達到一定保管數(shù)量，承包人員的積極性也無法保證，可實施的難度大;⑤因占用業(yè)主公攤面積，后期可能與業(yè)主委員會產(chǎn)生分歧和糾紛。

地面上管理綜述:地面上電摩的管理存在的弊端較多，特別是人車混合管理和拉線充電產(chǎn)生的安全事故隱患不容忽視，如果不是實在沒有地下車庫或其他區(qū)域能停放管理，原則上一般盡量不要規(guī)劃在地面管理。

第二種:電摩全部規(guī)劃在地下車庫或架空層

模式一:免費停放，自助充電

(1) 免費停放;①調(diào)整門禁橫欄寬度，預(yù)留電摩進出口(寬度為1.2-1.5米)，同時用油漆在地面標(biāo)注“電摩專用通道”;②物業(yè)公司本著盡職的態(tài)度，可以給電摩車辦理進出門通行卡(普通塑料卡片)，通行卡編號管理，與房號對應(yīng)，業(yè)主進門拿卡，出門放卡，卡由保安管理收發(fā)，辦理通行卡時簽訂因免費而免責(zé)的協(xié)議，避免后期糾紛;同時保安處存用戶檔案，用于用戶遺失或忘帶通行卡時核實身份。物業(yè)管理圈微信平臺認為:臨時外來車輛發(fā)放臨時卡，管理與業(yè)主管理模式一致，只是不用去物業(yè)公司辦理卡片和簽訂免責(zé)協(xié)議，但臨時卡片上注明只免費停放，不承擔(dān)保管責(zé)任。所有卡片上預(yù)留只有內(nèi)部保安人員能識別的暗記，避免犯罪分子造假卡偷竊。

(2)自助充電①在電摩進入地下車庫或架空層后，物業(yè)公司在明顯位置指引停放區(qū)域，停放區(qū)域盡量設(shè)置在每棟樓地下的閑置空間，符合業(yè)主就近停放的習(xí)慣，投幣式充電站同時安放在停放區(qū)域的明顯位置，提供自助充電。通過以上措施能有效的引導(dǎo)車主將車輛停放在指定區(qū)域，有利于定置管理和安全管理。

(3) 此模式的優(yōu)點

①電摩若萬一遺失或損壞，因未收管理費用，物業(yè)公司可完全免責(zé);

②除門衛(wèi)處保安增加部分工作量外(收發(fā)卡)，其余保管和充電基本不需要增加任何人力和物力;

③每棟樓地下的停車區(qū)域符合群眾越近越好的停車心理，同時充電設(shè)備和沿途的指引也可以對定置和安全管理起到很好的輔助作用;

④利用充電設(shè)備實現(xiàn)的利潤實際上已達到物業(yè)公司既收到了一定的管理費而且不用承擔(dān)管理風(fēng)險的效果;同時自助充電設(shè)備能避免車主長時間充電導(dǎo)致的無效消耗(使用長期通電插座，當(dāng)充電充滿后不拔插頭，將一直耗電)，減少電費成本，同時避免長時間充電可能導(dǎo)致的電池燃燒和損壞。

⑤電摩車和汽車的混合管理，存在刮擦的可能，但因為速度較慢，相對于地面上車人的混合型管理仍風(fēng)險較小;

⑥采取從專用通道通過的模式可以減少門禁的磨損，同時避免汽車辦理電摩通行卡進出;

⑦利用充電設(shè)備實現(xiàn)的利潤實際上已達到物業(yè)公司既收到了一定的管理費而且不用承擔(dān)管理風(fēng)險的效果。

⑧地下車庫不屬于業(yè)主公攤面積，以后存在相關(guān)糾紛的可能性較小。

(4) 此模式的缺點

①因收取管理費用，電摩車輛遺失(包括電動車充電器)和損壞和其他的相關(guān)風(fēng)險全部會與物業(yè)公司產(chǎn)生關(guān)聯(lián);

②門禁磨損、折舊、維護費用加大;

③電摩在地下車庫的亂停亂放可能仍無法完全杜絕;

④不能排除汽車?yán)秒娔M出IC卡進出停車場或一張IC卡帶多臺電摩車同時進出的現(xiàn)象，以達到減少或漏交管理費用的目的;

⑤外來車輛臨時停放不好管理。

模式三:人員承包管理模式

(1) 定置管理，安全第一

①電摩進出地下車庫或架空層時不受限制，地下電摩停車場盡量選在比較明顯的位置(盡量靠近入口和看守人員居住場所)，以方便電摩車主能在第一時間發(fā)現(xiàn)停車場，同時便于引導(dǎo);

②電摩停車場的面積盡量預(yù)留可拓寬區(qū)域，小區(qū)電摩保有量估計為住戶數(shù)的25%左右(根據(jù)市場實際調(diào)查統(tǒng)計)，即100戶業(yè)主擁有電摩數(shù)量25臺左右;每臺電摩平均占用空間為1.5平米左右，即電摩停車場預(yù)留面積為業(yè)主總戶數(shù)*25%*1.5平米;

③電摩停車場盡量設(shè)在電子監(jiān)控設(shè)備控制區(qū)內(nèi)，起到震懾犯罪份子和便于事故后期調(diào)查取證的作用;

④電摩停車場采用圍欄形式，預(yù)留兩個出口，一個為正常出口，一個為應(yīng)急出口，應(yīng)急出口主要是為了防止在特殊情況下要核對車主真實性，而不影響后續(xù)出車而設(shè)置，一般在出行高峰期避免擁堵使用。

⑤電摩停車場內(nèi)部規(guī)劃“停放區(qū)域”，“充電區(qū)域”，“長期閑置區(qū)域”等，由承包方自行對車輛進行實時維護。

(2) 管理環(huán)節(jié)相互關(guān)聯(lián)

①電摩車輛的保管按人--卡--車三為一體，建立臺帳管理，一車一卡(卡號唯一)，入場取卡，出場交卡，車身貼與卡號一致的不干貼，臺帳維護車主的交費和身份信息，作到相互關(guān)聯(lián)的點對點管理，同時由于可核實身份，可解決車主忘帶卡后無法出場的問題。

②卡的設(shè)計和印刷方面承包方統(tǒng)一預(yù)留暗記，卡遺失后新?lián)Q卡的卡號和車身貼同時注銷更換，避免犯罪份子偽造卡和利用拾到的卡進行盜竊。

(3) 保管費用定額，充電費用自助，提供部分無償和有償電摩保養(yǎng)服務(wù)以提升服務(wù)口碑

①承包方按物業(yè)公司提供的經(jīng)物價局核定的保管費標(biāo)準(zhǔn)自行按月向停放在停車場的車主收取保管費用，承擔(dān)任何因保管不善導(dǎo)致的損失。

②承包方自行安裝充電設(shè)備，以自助消費形式向用戶收取充電費用。

③承包方提供部分無償服務(wù)(如充氣，緊固螺絲等)和有償服務(wù)(洗車，修理等)，以提升服務(wù)口碑和增加承包方收入。

(4) 需要物業(yè)公司提供的支持

①在合同有效期間，物業(yè)公司確保在轄區(qū)內(nèi)承包方相關(guān)停車、充電業(yè)務(wù)的唯一經(jīng)營權(quán)。

②物業(yè)公司協(xié)助承包方處理停亂放現(xiàn)象。

③物業(yè)公司協(xié)助承包方的安全監(jiān)控(通過監(jiān)視設(shè)備發(fā)現(xiàn)問題及時通知承包方)。

④物業(yè)公司在承包方運營第一年給予免除管理費的優(yōu)惠(考慮入住初期的保管數(shù)量)。后期根據(jù)保管數(shù)量確定管理費的額度。

⑤物業(yè)公司免費提供2個人的起居場所。承包數(shù)量低于50臺時免費提供兩人就餐。

⑥物業(yè)公司協(xié)助提供收費票據(jù)。

(5) 人員承包管理模式的優(yōu)點

①承包方承擔(dān)承包范圍內(nèi)所有的繳費車輛的管理責(zé)任，減輕物業(yè)公司的負擔(dān);

②管理進入正軌、數(shù)量到達一定量后，物業(yè)公司有一定的承包管理費用收入。

③自助充電設(shè)備能避免車主長時間充電導(dǎo)致的無效消耗(使用長期通電插座，當(dāng)充電充滿后不拔插頭，將一直耗電)，減少承包方成本，同時避免長時間充電可能導(dǎo)致的電池燃燒和損壞。④電摩車和汽車的混合管理，存在刮擦的可能，但因為速度較慢，相對于地面上車人的混合型管理仍風(fēng)險較小;

⑤地下車庫不屬于業(yè)主公攤面積，以后存在相關(guān)糾紛的可能性較小。

(6) 人員承包管理模式的缺點

①進入小區(qū)后業(yè)主不停放在停車場范圍內(nèi)也無法完全控制，亂停放現(xiàn)象無法完全杜絕，影響地下車庫定置管理，同時未入場車輛的安全性也無法保障;

②停車場的面積會隨著業(yè)主的入住逐步增大，如沒有一個整體場所容納，后期必須考慮，必須要開辟新的場所，又要有新的一套人員來承包，但是如果沒有達到一定保管數(shù)量，承包人員的積極性也無法保證，可實施的難度大;

地面下管理綜述:地面下電摩的管理存在的弊端相對較少，無論是行駛安全或充電安全相對地面上管理都有一定的優(yōu)勢，如果地下車庫或架空層有條件停放，盡量規(guī)劃在地面下管理。

第三種:電摩規(guī)劃在地下車庫或架空層和地面上同時兼容管理

當(dāng)開發(fā)商預(yù)留的地下場地和地上場地都無法單獨滿足停放電摩的面積較要求時，兩種模式的并存的可能性加大，建議物業(yè)公司優(yōu)先地下管理，飽和后放開地上管理的原則，當(dāng)兩種模式并存時，因進出口增加，管理難度隨之增加，按前期所述各類管理模式均存在較大的不可操作性，經(jīng)調(diào)查對比，相對可行管理的管理模式為“免費停放，自助充電”管理模式:

1. 物業(yè)公司制作車身貼，粘貼在所有電摩業(yè)主的車輛的醒目位置，保安根據(jù)車身貼判斷是否是本小區(qū)車輛并決定是否放行;

2. 物業(yè)公司在辦理車身貼時與業(yè)主簽訂因不收費而不負責(zé)的免責(zé)協(xié)議;在電摩進入地下車庫或小區(qū)地面后，物業(yè)公司在明顯位置指引停放區(qū)域，停放區(qū)域盡量設(shè)置在每棟樓附近(地上或地下)的閑置空間，符合業(yè)主就近停放的習(xí)慣，投幣式充電站同時安放在停放區(qū)域的明顯位置，提供自助充電。通過以上措施能有效的引導(dǎo)車主將車輛停放在指定區(qū)域，有利于定置管理和安全管理。自助充電設(shè)備能避免車主長時間充電導(dǎo)致的無效消耗(使用長期通電插座，當(dāng)充電充滿后不拔插頭，將一直耗電)，減少電費成本，同時避免長時間充電可能導(dǎo)致的電池燃燒和損壞。

3.物業(yè)公司從各種宣傳引導(dǎo)上盡量要求業(yè)主按指定地點和充電方式進行停放和充電，盡可能減少可能存在的安全隱患。

兼容管理綜述:

兼容管理存在的弊端相對最多，但是物業(yè)公司如果什么都不作為的話，服務(wù)形象就會打折扣，上述管理模式是一種基于條件受限的無奈之選。

總結(jié):

1. 電摩車由于機動性強，體積較小，數(shù)量較多，在實際的管理中無法找到十全十美的解決方案，物業(yè)公司必須結(jié)合自身情況，選擇一種最適合自己的管理模式。

2. 物業(yè)公司在規(guī)劃電摩車的管理時必須要預(yù)先設(shè)計，充分引導(dǎo)，讓業(yè)主從一開始入住就有一個良好的習(xí)慣，習(xí)慣成自然，會對物業(yè)公司后期的良性管理奠定堅實的基礎(chǔ)。

3. 無論何種模式，物業(yè)公司都要在服務(wù)和利潤中找到平衡點，協(xié)調(diào)機制要提前準(zhǔn)備，做到解釋得通，說得過去;同時盡量找機會營造與業(yè)主的的和諧氛圍(比如有條件的情況下每年義務(wù)為電摩車主進行一次車輛的免費清洗，同時達到和諧氛圍和美化小區(qū)環(huán)境的作用)，讓絕大部分車主比較滿意則物業(yè)公司對電摩車的管理就達到了成功。

以上為部分小區(qū)的電摩車管理進行實地調(diào)研后總結(jié)出的部分管理經(jīng)驗， 僅供參考。